Gem. dem Landgericht Dortmund (Urteil vom 22.09.2020, Az. 1 S 27/20) stellt der Betrieb einer Shisha-Bar eine unzulässige Nutzung der Gewerberäume (i.S.d. WEG-Rechts) dar, wenn die in dem Haus befindlichen Gewerberäume im Rahmen der Teilungserklärung als „Gaststätte“ bezeichnet worden sind. Das Recht des Eigentümers, mit den in seinem Sondereigentum stehenden  Gewerberäumen nach Belieben zu verfahren, wird durch die so getroffene Vereinbarung (Zweckbestimmung: „Gaststätte“), beschränkt. Das Landgericht verurteilte den Eigentümer und Vermieter der Gewerberäume dazu, durch Einwirkung auf den Mieter dafür Sorge zu tragen, dass in der Gaststätte keine Shisha-Bar betrieben wird. Zwar ist die Teilungserklärung auszulegen, also zu ermitteln, was die Parteien tatsächlich gewollt haben. Jedoch stammte in diesem Fall die Teilungserklärung aus dem Jahr 1990. Zu diesem Zeitpunkt hatten eine Gaststätte und eine Shisha-Bar aus der Sicht des Gerichts unterschiedliche Hauptzwecke, so dass der Begriff der Gaststätte nicht eine Shisha-Bar umfasste.

Der Vermieter kann sich in solchen Fällen erheblichen Schadensersatzforderungen des Mieters ausgesetzt sehen. Es  ist zu empfehlen, vor der Vermietung der Gewerberäume genau zu prüfen, welche Nutzung gem. der Teilungserklärung zulässig ist.

Auch wird es nicht immer möglich sein, auf den Mieter dahingehend einzuwirken, dass dieser den Betrieb der Shisha-Bar einstellt. So hat das Oberlandesgericht Köln (Urteil vom 19.05.2017, Az. 1 U 25/16) beispielsweise entschieden, dass keine vom Mietvertragszweck abweichende Nutzung vorliegt, wenn in dem Mietvertrag zwar als vertragliche Nutzung der Betrieb einer Gaststätte mit Alkoholausschank vereinbart worden ist, tatsächlich in den Räumen aber eine Shisha-Bar betrieben wird. Die fristlose Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter konnte daher aus Sicht des Oberlandesgerichts Köln nicht auf den unzulässigen Betrieb der Shisha-Bar gestützt werden und war damit unwirksam.

Lars Stich,
Rechtsanwalt