Kann eine ordentliche Kündigung eines langfristigen Gewerbemietvertrags wegen vermeintlicher Schriftformmängel ohne Haftungsrisiko ausgesprochen werden?
Nein. Das Oberlandesgericht München (32. Zivilsenat) hat mit Beschluss vom 23.07.2025 (Az.: 32 U 3422/24 e) entschieden, dass eine unberechtigte Kündigung wegen behaupteter Schriftformmängel eine Pflichtverletzung darstellt und den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB verpflichtet; zugleich trifft den Mieter regelmäßig kein Mitverschulden, wenn er infolge der Kündigung räumt.
Entscheidungsdaten: Oberlandesgericht München (32. Zivilsenat), Beschluss vom 23.07.2025, Az.: 32 U 3422/24 e, ECLI:DE:OLGMUEN:2025:0723.32U3422.24E.00.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Vermieterin eines auf zehn Jahre fest abgeschlossenen Gewerbemietvertrags kündigte am 28.09.2020 ordentlich unter Berufung auf angebliche Schriftformmängel, insbesondere zur Bestimmbarkeit des Mietgegenstands und zum Mietbeginn. Mit Endurteil vom 29.10.2021 wies das Landgericht München I die darauf gestützte Räumungsklage rechtskräftig ab; ein Schriftformmangel lag nicht vor.
Inhalt der Entscheidung
Das Oberlandesgericht bekräftigt, dass eine ordentliche Kündigung während der festen Laufzeit nach § 542 Abs. 2 BGB unwirksam ist und hier kein Schriftformmangel im Sinne des § 550 BGB vorlag.
Mit der unberechtigten Kündigung verletzte die Vermieterin ihre vertraglichen Pflichten; der Vermieter macht dem Mieter den Gebrauch der Mietsache streitig und verletzt damit das Rücksichtnahmegebot aus § 241 Abs. 2 BGB, was einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB auslöst.
An einen unverschuldeten Rechtsirrtum sind strenge Maßstäbe anzulegen; die Einholung von Stellungnahmen zweier Großkanzleien entlastet den Vermieter nicht, weil das Risiko der Fehleinschätzung der Rechtslage der Verpflichtete trägt und er sich ein etwaiges Anwaltsverschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen muss.
Den Mieter trifft regelmäßig kein Mitverschulden, wenn er ohne gerichtliche Auseinandersetzung räumt; hier war es der Mieterin angesichts der unklaren Rechtslage und der Risiken eines Räumungsprozesses nicht zumutbar, den Ausgang eines Rechtsstreits abzuwarten.
Die Kausalität wurde bejaht: Der Abschluss eines neuen Mietvertrags wenige Wochen nach Zugang der Kündigung beruht regelmäßig auf der Kündigung; späterer Sachvortrag zur angeblich vorherigen Suche nach Ersatzräumen blieb präkludiert.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter gewerblich genutzter Hotel- und Gaststättenflächen erhebliche Schadensersatzrisiken eingehen, wenn sie sich bei vorzeitiger Beendigung auf vermeintliche Schriftformmängel stützen, die sich nicht tragen; die Berufung auf Due-Diligence-Gutachten beseitigt das Verschulden nicht.
Mieter in der Hotel- und Gastronomiebranche dürfen bei unberechtigter Kündigung zügig Ersatzräume sichern, ohne sich dem Vorwurf des Mitverschuldens auszusetzen, wenn eine gerichtliche Klärung ungewiss und risikobehaftet ist.
Tipps für die Praxis
- Vermieter gewerblicher Gastro- und Hotelflächen sollten Kündigungen wegen Schriftformmängeln nur nach belastbarer Prüfung und unter Berücksichtigung der strengen Haftungsmaßstäbe aussprechen; die bloße Plausibilitätsbestätigung durch Kanzleigutachten genügt zur Exkulpation nicht.
- Vermieter und Mieter sollten redaktionelle Verweisfehler im Mietvertrag (z. B. Verweis auf ein nicht existierendes Sonderkündigungsrecht) als Auslegungsproblem einordnen; ein solcher Verweis begründet für sich genommen keinen Schriftformmangel, wenn sich kein vertragswesentlicher Inhalt ändert.
- Mieter von Hotel- und Gaststättenflächen können bei unberechtigter Kündigung umgehend nach Ersatzobjekten suchen und ggf. umziehen; regelmäßig trifft sie dabei kein Mitverschulden, insbesondere wenn die Risiken eines Räumungsprozesses erheblich sind.
- Parteien sollten Nachträge zu variablen Mietbeginnklauseln wie vereinbart zeitnah fertigen und Übergabeprotokolle sorgfältig dokumentieren, um Angriffsflächen für Schein-Schriftformmängel zu vermeiden; Gerichte akzeptieren die Ermittlung des Mietbeginns anhand Übergabe und Auslegung.
Lars Stich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Grundstein & Thieme
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