Ist eine formularmäßige Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen auf gewerbliche Mieter ohne Kostenobergrenze nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam – auch dann, wenn die Klausel Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten separat mit einer Deckelung versieht?
Ja. Das Oberlandesgericht München (14. Zivilsenat) hat mit Endurteil vom 12. Februar 2026 (Az.: 14 U 1880/25 e) entschieden, dass eine formularmäßige Umlage von Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen auf gewerbliche Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, wenn keine Kostenobergrenze vorgesehen ist. Dies gilt auch dann, wenn die vertragliche Regelung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und eine Deckelung der Kosten nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorsieht, nicht aber für Wartungskosten.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde wegen der divergierenden obergerichtlichen Rechtsprechung zu dieser Rechtsfrage zugelassen.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Klägerin, eine gewerbliche Mieterin, hatte mit Mietvertrag vom 22. November 2020 Gewerberäume in einem Wohn- und Geschäftshaus in Kempten (Allgäu) angemietet. Der als Allgemeine Geschäftsbedingung ausgestaltete Mietvertrag sah vor, dass die Mieterin anteilig sämtliche Betriebs- und Nebenkosten einschließlich der Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen zu tragen habe, wobei die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf 5 % der Jahresnettomiete begrenzt waren, eine entsprechende Deckelung für Wartungskosten jedoch fehlte. Die Klägerin verlangte die Rückzahlung überzahlter Nebenkosten aus den Abrechnungsjahren 2019 bis 2021 und machte geltend, die Nebenkostenklauseln seien mangels Kostenobergrenze für die Wartungskosten unwirksam.
Inhalt der Entscheidung
Das Oberlandesgericht München bestätigt die Unwirksamkeit der Wartungskostenumlage, korrigiert aber das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) in einem wesentlichen Punkt: Die Unwirksamkeit erfasst nicht die gesamte Klausel, sondern nur den auf die Wartungskosten bezogenen Teil.
Nach § 535 Abs. 1 BGB obliegt dem Vermieter grundsätzlich die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Im Bereich der Gewerberaummiete kann diese Verpflichtung zwar formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Auch Wartungskosten sind nach Auffassung des Senats nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar; dies gilt insbesondere bei komplexen Anlagen wie Aufzugs-, Fahrtreppen-, Rauchabzugs-, Brandmelde-, Lüftungs- und Kühlanlagen.
Das Oberlandesgericht München schließt sich damit der Linie des Oberlandesgerichts Brandenburg (Urteile vom 5. April 2022 – 3 U 144/20 und vom 29. März 2022 – 3 U 118/20) sowie des Kammergerichts Berlin (Urteil vom 1. Dezember 2022 – 8 U 50/21) an, wonach Wartungskosten ohne Kostenobergrenze nicht wirksam formularmäßig umgelegt werden können. Die Gegenansicht des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 16. Oktober 2015 – 2 U 216/14), wonach das Wirtschaftlichkeitsgebot als ausreichender Schutz genüge, lehnt der Senat ausdrücklich ab.
In einem für die Praxis besonders bedeutsamen Punkt weicht das Oberlandesgericht München allerdings sowohl vom Landgericht Kempten als auch vom Oberlandesgericht Brandenburg (3 U 118/20) ab: Es lässt eine Teilaufrechterhaltung der Klausel zu. Nach dem sogenannten blue-pencil-test können inhaltlich voneinander trennbare Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein. Im konkreten Fall waren die in den Abrechnungen ausgewiesenen Wartungskostenpositionen (Brandmeldeanlage/Brandschutz, Kosten RWA-Anlage, Notstromaggregat/Sicherheitsbeleuchtung, Wartung Lüftung allgemein, Wartung Alarmierungsanlage) klar als Wartungskosten identifizierbar und von den gedeckelten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten trennbar. Die Klausel bleibt daher wirksam, soweit sie die gedeckelten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten betrifft.
Ergänzend stellt das Gericht fest, dass ein vertraglicher Einwendungsausschluss gegen Nebenkostenabrechnungen nur dann wirksam ist, wenn der Mieter bei Fristbeginn – also mit Übersendung der Abrechnung – ausdrücklich auf die Bedeutung seines Schweigens hingewiesen wird. Die bloße Möglichkeit eines Hinweises in der Klausel genügt nicht; vielmehr muss bereits im Mietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Hinweis begründet sein. Dies entspricht der Indizwirkung des § 308 Nr. 5 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr über § 307 Abs. 1, 2 BGB Geltung beansprucht.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet diese Entscheidung, dass Vermieter gewerblicher Räume bei der formularmäßigen Umlageregelung für gemeinschaftlich genutzte Anlagen auch Wartungskosten mit einer ausdrücklichen Kostenobergrenze versehen müssen, um die Wirksamkeit der Klausel sicherzustellen. Das Oberlandesgericht München positioniert sich damit klar auf der Seite der Mehrheit der Oberlandesgerichte und gegen die Mindermeinung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main.
Zugleich eröffnet die Entscheidung durch die bejahte Trennbarkeit der Klauselteile einen pragmatischen Mittelweg: Enthält die Nebenkostenklausel eine wirksame Deckelung für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, bleiben diese Regelungen auch bei Unwirksamkeit der Wartungskostenregelung in Kraft. Damit wird das Risiko einer vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Umlageklausel für Vermieter begrenzt – vorausgesetzt, die einzelnen Kostenarten sind sprachlich und inhaltlich trennbar.
Die zugelassene Revision eröffnet dem Bundesgerichtshof erstmals die Möglichkeit, die seit Jahren kontrovers diskutierte Frage der Kostenobergrenze für isolierte Wartungskosten abschließend zu klären.
Tipps für die Praxis
- Vermieter und Hausverwaltungen von Gewerbeimmobilien sollten bestehende Formularverträge daraufhin überprüfen, ob Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen mit einer ausdrücklichen Kostenobergrenze (z. B. einem Prozentsatz der Jahresnettomiete) versehen sind. Fehlt eine solche Begrenzung, ist die Umlage nach der nunmehr überwiegenden obergerichtlichen Rechtsprechung unwirksam.
- Vermieter sollten bei Neuabschluss von Gewerberaummietverträgen darauf achten, Wartungskosten, Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten in der Nebenkostenklausel sprachlich klar voneinander zu trennen und jeweils eine eigenständige Kostenobergrenze zu formulieren, um im Falle der Unwirksamkeit eines Teils die übrigen Regelungen aufrechterhalten zu können.
- Vermieter sollten in Einwendungsausschlussklauseln nicht nur die Widerspruchsfrist und die Rechtsfolge des Schweigens regeln, sondern sich im Mietvertrag ausdrücklich dazu verpflichten, den Mieter mit jeder Nebenkostenabrechnung auf die Bedeutung seines Schweigens konkret hinzuweisen. Andernfalls entfaltet die Klausel keine Fiktionswirkung.
- Gewerbliche Mieter in Einkaufszentren, Hotels, Gaststätten und sonstigen Gewerbeobjekten sollten ihre Nebenkostenabrechnungen daraufhin prüfen, ob Wartungskosten für Gemeinschaftsanlagen ohne vertragliche Kostenobergrenze umgelegt wurden. In diesem Fall besteht ein Rückzahlungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
- Gewerbliche Mieter sollten die laufende Revision zum Bundesgerichtshof (Az. beim BGH noch nicht bekannt) aufmerksam verfolgen, da eine höchstrichterliche Klärung der Frage unmittelbar bevorsteht und die Ergebnisse erhebliche Auswirkungen auf bestehende Mietverträge haben können.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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