Stellt das Fehlen eines öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Fettabscheiders in einer zum Betrieb einer Gaststätte verpachteten Immobilie einen anfänglichen Mangel dar, für den der Verpächter verschuldensunabhängig auf Schadensersatz haftet, obwohl die zuständige Behörde nicht eingeschritten ist?
Ja. Das Oberlandesgericht München (32. Zivilsenat) hat mit Urteil vom 31. Juli 2025 (Az.: 32 U 580/25 e) entschieden, dass das Fehlen eines Fettabscheiders in einer zum Betrieb einer Gaststätte verpachteten Immobilie einen anfänglichen Sachmangel gemäß §§ 536, 581 Abs. 2 BGB darstellt, der den Verpächter zur verschuldensunabhängigen Garantiehaftung nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB verpflichtet – und zwar auch dann, wenn die örtlichen Behörden nicht gegen den Pächter vorgegangen sind.
Zugleich hat das Gericht eine Anpassung der Pachthöhe nach § 313 Abs. 1 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) wegen pandemiebedingter Betriebsschließungen abgelehnt, weil die Pächterin umfangreiche staatliche Überbrückungshilfen erhalten hatte, die das Festhalten an der vertraglich vereinbarten Pacht nicht als unzumutbar erscheinen ließen.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Parteien stritten über wechselseitige Ansprüche aus einem beendeten Pachtverhältnis über eine Gaststätte in Tegernsee. Der Verpächter verlangte rückständige Pacht in Höhe von 65.238,87 € für den Zeitraum März 2020 bis Juni 2021; die Pächterin machte im Wege der Widerklage Schadensersatz in Höhe von 32.509,67 € geltend, weil ihr durch den nachträglichen Einbau eines Fettabscheiders im April 2024 – der für den Gaststättenbetrieb öffentlich-rechtlich vorgeschrieben war – ein Betriebsschließungsschaden entstanden sei.
Das Landgericht München II hatte der Klage vollumfänglich stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das OLG München gab der Berufung hinsichtlich der Widerklage teilweise statt und sprach der Pächterin 9.500 € Schadensersatz zu.
Inhalt der Entscheidung
Anfänglicher Mangel trotz Nichteinschreitens der Behörde
Das OLG München stellt klar, dass die Mietsache grundsätzlich für den Mietzweck geeignet sein muss. Wenn Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet werden und der Einbau eines Fettabscheiders für diesen Betrieb öffentlich-rechtlich vorgeschrieben ist, hat der bauliche Zustand den für Gastronomiebetriebe bestehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen zu entsprechen. Das Fehlen des Fettabscheiders stellt daher einen der Pachtsache unmittelbar anhaftenden Sachmangel dar, der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war.
Entscheidend ist dabei, dass ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB nicht voraussetzt, dass es sich um einen erheblichen Mangel handelt, der auch eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Da die Behörde nicht eingeschritten war, konnte die Pächterin zwar nicht mindern; der Schadensersatzanspruch aus der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung für anfängliche Mängel besteht jedoch unabhängig davon. Damit weicht das OLG München ausdrücklich von der im Schrifttum vertretenen Gegenposition ab, wonach ein Schadensersatzanspruch ein behördliches Einschreiten voraussetze.
Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Verpächters
Der Verpächter haftet nach § 536a Abs. 1 Alt. 1, § 581 Abs. 2 BGB, wenn der Pächter die Pachtsache in Unkenntnis des anfänglichen Mangels annimmt und der Geschäftsbetrieb durch Reparaturarbeiten beeinträchtigt wird. Auf ein Verschulden des Verpächters kommt es nicht an. Der Schadensersatzanspruch umfasst sowohl Nichterfüllungsschäden als auch Begleitschäden; der Verpächter hat den Pächter so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung stünde.
Entgangener Gewinn und Schadensschätzung
Ersatzfähig sind nach § 252 BGB auch reine Vermögenseinbußen einschließlich des entgangenen Gewinns. Dem Geschäftsraumpächter kommt die widerlegliche Vermutung des § 252 Satz 2 BGB zugute, wobei ersparte Betriebsausgaben im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen sind. Der Senat schätzt den Schaden gemäß §§ 252 BGB, 287 ZPO auf 9.500 € – ausgehend von den Umsatzerlösen und dem Ergebnis vor Steuern im Vergleichsmonat April 2019.
Keine Pachtanpassung wegen Corona-Schließungen
Das OLG München bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung, dass eine Anpassung der Pacht nach § 313 Abs. 1 BGB nicht in Betracht kommt. In Anschluss an die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt das Gericht klar, dass eine pauschale Halbierung der Pacht nicht erfolgen kann; vielmehr bedarf es einer umfassenden Einzelfallabwägung unter Berücksichtigung insbesondere der staatlichen Unterstützungsleistungen.
Der Senat betont, dass eine Vertragsanpassung nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf. Im konkreten Fall war entscheidend, dass die Pächterin die staatlichen Überbrückungshilfen gerade für die in diesem Vertragsverhältnis geschuldete Pacht beantragt und bewilligt erhalten hatte. Die interne Umbuchung dieser Mittel auf eine andere Betriebsstätte mit dem anschließenden Einwand der Unzumutbarkeit ist nach Auffassung des Senats nicht zulässig.
Folgen des Urteils
Für die Praxis der Gastronomieverpachtung bedeutet diese Entscheidung, dass Verpächter von Gaststättenbetrieben verschuldensunabhängig auf Schadensersatz haften, wenn die Pachtsache bei Vertragsbeginn nicht den öffentlich-rechtlichen Anforderungen für den vereinbarten Gastronomiebetrieb entspricht – und zwar selbst dann, wenn die zuständige Behörde nicht einschreitet und der Pächter den Betrieb tatsächlich aufnimmt.
Verpächter können sich nicht darauf berufen, dass mangels behördlichen Einschreitens kein „erheblicher“ Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vorliege. Das Gericht trennt insoweit klar zwischen der Minderungsberechtigung (die eine Erheblichkeit voraussetzt) und dem Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB (der nur das Vorliegen eines Mangels bei Vertragsschluss erfordert).
Für die Abwehr pandemiebedingter Pachtzahlungsverweigerungen bestätigt das Urteil die Linie des BGH: Wenn staatliche Überbrückungshilfen konkret für die streitgegenständliche Pacht beantragt und bewilligt wurden, kann sich der Pächter nicht auf Unzumutbarkeit berufen.
Lars Stich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Grundstein & Thieme
Rechtsanwälte Notarin
Gutleutstraße 175
60327 Frankfurt am Main
Telefon 069-520096
www.grundstein-thieme.de
kanzlei@grundstein-thieme.de