Ist eine vom Getränkelieferanten verlangte Eigentümererklärung, mit der sich die Vermieterin eines Gaststättenobjekts verpflichtet, die Getränkebezugsverpflichtung und die Darlehensverbindlichkeit ihres Mieters an dessen Miet- oder Pachtnachfolger sowie an eigene Rechtsnachfolger in Besitz oder Eigentum weiterzugeben, nach § 138 BGB sittenwidrig?
Ja. Das Oberlandesgericht Köln (11. Zivilsenat) hat mit Urteil vom 06.12.2006 (Az.: 11 U 73/06) entschieden, dass eine solche Eigentümererklärung wegen sittenwidriger Knebelung der Eigentümerin gemäß § 138 BGB insgesamt nichtig ist, wenn die Verpflichtung zur Weitergabe einer Darlehensverbindlichkeit die wirtschaftliche Verwertung des Objekts unzumutbar erschwert, ohne dass dem eine angemessene Gegenleistung der Getränkegroßhandlung gegenübersteht.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Eine Getränkegroßhandlung schloss mit dem Mieter eines Restaurantobjekts einen Darlehens- und Getränkebezugsvertrag über 35.000 € mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Die Eigentümerin des Objekts – zugleich Vermieterin aufgrund eines Mietvertrags vom 10.07.2002 – gab gegenüber der Getränkegroßhandlung eine formularmäßige Erklärung vom 28.05.2002 ab, wonach sie sich verpflichtete, bei jedem Wechsel auf Mieterseite sowie bei jeder Veräußerung des Objekts sowohl die Getränkebezugsverpflichtung als auch die Darlehensverbindlichkeit ihres Mieters an Miet-, Pacht- oder sonstige Rechtsnachfolger weiterzugeben. Nachdem der Mieter das Restaurant durch Unterpachtvertrag an einen Dritten weitergab und später nicht mehr erreichbar war, nahm die Getränkegroßhandlung die Eigentümerin auf Schadensersatz in Anspruch.
Inhalt der Entscheidung
Das Oberlandesgericht Köln weist die Klage ab und ändert das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Aachen vom 31.03.2006 (Az.: 12 O 321/05) ab.
Zur Unterverpachtung: Hinsichtlich der Weitergabe an den Unterpächter liegt bereits kein Verstoß gegen die Eigentümererklärung vor. Die Unterverpachtung stellt keine Rechtsnachfolge auf Mieterseite dar. Der ursprüngliche Mieter blieb als Vertragspartner der Getränkegroßhandlung erhalten; über ihn hätte sie den Getränkebezug weiter verfolgen können. Die Getränkegroßhandlung hätte sich durch eine eindeutige vertragliche Regelung gegen die naheliegende Möglichkeit einer Unterverpachtung absichern müssen. Zudem war dem Mieter nach dem Darlehens- und Getränkebezugsvertrag die Unterverpachtung gestattet, da dort die Bezugsverpflichtung auch für „die jeweiligen Betreiber (gleich in welcher Art diese auftreten)” übernommen wurde.
Zur Sittenwidrigkeit der Eigentümererklärung: Das Oberlandesgericht erklärt die gesamte Erklärung vom 28.05.2002 gemäß § 138 BGB für nichtig. Bei Eigentümererklärungen, mit denen eine nicht selbst als Gastwirtin tätige Vermieterin in die Bierbezugs- und Darlehensverpflichtung einbezogen wird, dürfen die dem Mieter gewährten Vorteile im Verhältnis zur Eigentümerin nicht berücksichtigt werden.
Die Verpflichtung, eine fremde Darlehensverbindlichkeit an Mietnachfolger oder Erwerber weiterzugeben, erschwert die wirtschaftliche Verwertung des Gaststättenobjekts unzumutbar. Die Eigentümerin bezifferte den Mietnachteil auf mindestens 500 € monatlich – über die vereinbarte Bezugsdauer von zehn Jahren somit 60.000 € –, während die ihr zustehende Rückvergütung nur 12.000 € betragen hätte. Das mit dem Darlehen teilfinanzierte Inventar unterliegt zudem einem raschen Wertverlust und bietet der Eigentümerin keine adäquate Absicherung.
Zusätzlich fällt zu Lasten der Getränkegroßhandlung ins Gewicht, dass diese sich nicht verpflichtet hat, einen von der Eigentümerin oder dem Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren, und dass die Eigentümererklärung dem äußeren Erscheinungsbild nach von der Getränkegroßhandlung einseitig gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellt. Das OLG Köln bestätigt damit die Rechtsprechungslinie des OLG Köln (3. Zivilsenat, NJW-RR 1995, 1516) und des OLG Düsseldorf (Urteil vom 22.04.1999, Az.: 13 U 100/98) zur Sittenwidrigkeit von Eigentümererklärungen im Getränkebezugsrecht.
Die Sittenwidrigkeit der Darlehensübertragungspflicht erfasst die gesamte Eigentümererklärung als einheitliches Rechtsgeschäft; eine Teilaufrechterhaltung der Bezugsverpflichtung allein kommt nicht in Betracht.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet dies, dass Getränkelieferanten eine Eigentümererklärung nicht wirksam mit der Pflicht zur Weitergabe von Darlehensverbindlichkeiten des Mieters an Mietnachfolger oder Grundstückserwerber verbinden können, sofern der Eigentümerin keine angemessene eigene Gegenleistung gewährt wird. Die Gesamtnichtigkeit der Erklärung führt dazu, dass auch die isoliert betrachtet unbedenkliche Bezugsverpflichtung entfällt. Haben Eigentümerinnen und Eigentümer von Gaststättenobjekten bereits eine solche Erklärung unterzeichnet, können sie sich auf die Nichtigkeit nach § 138 BGB berufen.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Grundstein & Thieme
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