Im Zentrum einer aktuellen Entscheidung des OLG Düseldorf stand die Frage, ob ein Rücktritt vom Mietvertrag bereits vor Mietbeginn wirksam erklärt werden kann, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit feststeht, dass die Wohnung zum vereinbarten Termin nicht mangelfrei übergeben werden kann. Zudem war zu klären, ob der Vermieter trotz Rücktritts Anspruch auf Mietzahlung oder Erstattung der Schädlingsbekämpfungskosten hat.
Die wesentlichen Informationsen sind hier zusammengefasst:
Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Datum: 22. Mai 2025
Aktenzeichen: 24 U 227/23
Beteiligte Parteien:
Kläger: Vermieter einer Wohnung
Beklagte: Spanisches Unternehmen (Mieterin), das die Wohnung für Mitarbeiter gemietet hatte
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Beklagte mietete eine Wohnung für ihre Mitarbeiter, deren Mietbeginn auf den 1. August 2022 datiert war. Kurz vor Einzug wurde ein Bettwanzenbefall festgestellt, woraufhin der Vermieter eine einmalige Schädlingsbekämpfung durchführen ließ. Die Beklagte erklärte jedoch noch vor Mietbeginn per E-Mail den Rücktritt vom Mietvertrag, da sie keine sichere Wanzenfreiheit erwarten konnte; der Vermieter verlangte daraufhin Mietzahlungen und die Erstattung der Schädlingsbekämpfungskosten1.
Inhalt der Entscheidung
Das OLG Düsseldorf stellte klar, dass ein Rücktritt vor Mietbeginn möglich ist, wenn ein erheblicher Mangel – hier der Bettwanzenbefall – die Nutzung der Wohnung unzumutbar macht und eine mangelfreie Übergabe zum Mietbeginn nicht mit Sicherheit erwartet werden kann. Die Rücktrittserklärung per E-Mail war wirksam, da gesetzliche Rücktrittsrechte nicht an vertragliche Schriftformklauseln gebunden sind. Mietzahlungs- oder Ersatzansprüche bestehen nicht, da der Beklagten kein Verschulden am Schädlingsbefall nachgewiesen werden konnte.
Folgen des Urteils
Das Urteil stärkt die Rechte von Mietern, indem es den Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn bei gravierenden, voraussichtlich nicht rechtzeitig behebbaren Mängeln ermöglicht. Vertragsklauseln zur Schriftform können gesetzliche Rücktrittsrechte nicht beschränken. Vermieter tragen das Risiko und die Kosten für Mängel wie Schädlingsbefall, sofern kein schuldhaftes Verhalten des Mieters vorliegt.
Praxistipp
Das Urteil wird auf Beherbergungsverträge übertragbar sein.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht