Darf der Vermieter im Gewerberaummietrecht den Anspruch auf Rückzahlung einer Mietkaution durch Aufrechnung mit Mietrückständen tilgen und genügt zur Bestimmtheit eine Saldoberechnung; steht die Verjährung der Aufrechnung entgegen?
Ja. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 18.12.2025 (Az.: 10 U 65/24) entschieden, dass die Aufrechnung des Vermieters mit Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch wirksam ist, wenn die Gegenforderungen in Form einer Saldoberechnung hinreichend bestimmt dargelegt sind, und dass die Verjährung gemäß § 215 BGB der Aufrechnung nicht entgegensteht, wenn bei erstmaliger Aufrechnungslage noch keine Verjährung eingetreten war.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Mieterin verlangte die Rückzahlung von Mietkautionen in Höhe von insgesamt 11.340 €; die Vermieterin rechnete mit Mietrückständen von insgesamt 11.995,20 € auf und erhob widerklagend den nach Verrechnung verbleibenden Restbetrag von 665,20 €. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies sowohl die Klage als auch die Widerklage ab und legte der Klägerin die Kosten beider Instanzen auf.
Inhalt der Entscheidung
Das Oberlandesgericht Düsseldorf bejaht die Wirksamkeit der Aufrechnung gemäß § 387 BGB und hält eine Saldoberechnung für die hinreichende Bestimmung des Streitgegenstandes für ausreichend, gestützt auf die BGH‑Rechtsprechung zur „Saldoklage“ sowie unter Verweis auf § 366 Abs. 2 BGB und § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht stellt klar, dass gemäß § 215 BGB die Verjährung die Aufrechnung nicht ausschließt, wenn der Gegenanspruch zu dem Zeitpunkt, als erstmals aufgerechnet werden konnte, noch unverjährt war, sodass die Einrede der Verjährung der Aufrechnung nicht entgegenstand.
Hinsichtlich eines Restbetrages von 665,20 € scheiterte die Widerklage der Vermieterin jedoch, weil die zugrunde liegenden Mietforderungen der dreijährigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB unterlagen und im Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage (Juli 2023) bereits verjährt waren, weshalb die Mieterin sich auf § 214 Abs. 1 BGB berufen konnte. Der Senat sah zudem Mietansprüche für September bis November 2017 als begründet an und führt aus, dass die Kündigung trotz gewillkürter Schriftformklausel per E‑Mail wirksam war (§ 127 BGB), während eine stillschweigende Vertragsverlängerung nach § 545 BGB wegen weiterer Nutzung anzunehmen war.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf ließ die Revision nicht zu, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorlagen, und setzte den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 11.995,20 € fest. Das Urteil bestätigt die gefestigte Rechtsprechung zur Bestimmtheit von Aufrechnungen mittels Saldoberechnung und konkretisiert die privilegierende Wirkung des § 215 BGB im Kontext von Kautionsrückzahlungsansprüchen im Gewerberaummietrecht.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter in der Gewerberaummiete – und damit regelmäßig auch im Hotel‑ und Gastgewerbe – Kautionsrückzahlungsansprüche durch Aufrechnung mit Mietrückständen effektiv tilgen können, wenn der Saldo nachvollziehbar dargelegt wird und die Aufrechnungslage vor Verjährungseintritt bestand. Mieter können im Gegenzug Restbeträge, die über die Kaution hinaus aktiv eingeklagt werden, erfolgreich mit der Einrede der Verjährung abwehren, wenn die Forderungen der dreijährigen Regelverjährung unterfallen und die Klage erst nach Fristablauf erhoben wird.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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