Fallen Umsätze einer genehmigten Freischankfläche in die vertraglich vereinbarte Umsatzmiete, wenn der Mietvertrag auf „Einnahmen aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften“ abstellt, und begründet die temporäre Senkung der Umsatzsteuer auf Speisen (7 %) einen Rückzahlungsanspruch?
Frage 1: Ja, Frage 2: Nein. Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 27.01.2026 (Az.: 34 O 9633/24) entschieden, dass die auf der Freischankfläche erzielten Umsätze von der Umsatzmiete erfasst sind, weil sie aus dem vom Mietobjekt aus betriebenen Geschäft stammen, und dass die temporäre Senkung des Umsatzsteuersatzes auf Speisen keine ergänzende Vertragsauslegung und keinen Anpassungsanspruch aus § 313 BGB auslöst; die Klage auf Rückzahlung überzahlter Umsatzmiete wurde abgewiesen.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Mieter einer Gaststätte verlangten von der kommunalen Vermieterin die Rückzahlung von insgesamt 632.810,06 Euro mit der Begründung, Umsätze auf der nicht mitvermieteten Freischankfläche unterlägen nicht der Umsatzmiete und die befristete Senkung der Umsatzsteuer auf Speisen auf 7 % sei zugunsten der Mieter zu berücksichtigen. Die Vermieterin berief sich auf den vertraglichen Umsatzbegriff (Umsätze „aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften“) und auf die vereinbarte Nettoumsatzmiete (12 % des Nettoumsatzes), wonach sich die Umsatzsteueränderung automatisch in der Berechnungsbasis niederschlägt. Das Landgericht wies die Klage vollumfänglich ab.
Inhalt der Entscheidung
Das Landgericht stellt klar, dass Umsätze der Freischankfläche unter § 5.2 des Gewerberaummietvertrags fallen, weil es sich um Einnahmen handelt, die aus dem vom Mietobjekt aus betriebenen Gastronomiebetrieb erzielt werden. Die Klausel zur Umsatzdefinition ist als Preisvereinbarung im Sinne des § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB zu qualifizieren und unterliegt daher nur dem Transparenzgebot, das hier gewahrt ist.
Das Gericht betont, dass die Urkunde über den schriftlich geschlossenen Mietvertrag die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich hat; abweichende mündliche Vorabreden wurden nicht bewiesen. Eine ergänzende Vertragsauslegung (falsa demonstratio non nocet) scheidet mangels nachgewiesenen übereinstimmenden Parteiwillens aus; auch die späteren Nachträge ohne Korrektur des Umsatzbegriffs sprechen gegen eine außerhalb der Urkunde liegende Einschränkung.
Zur temporären Mehrwertsteuersenkung stellt das Gericht fest, dass bei einer Nettoumsatzmiete die Bemessungsgrundlage bereits vertraglich determiniert ist: Es ist jeweils der „Gesamtumsatz abzüglich Mehrwertsteuer“ maßgeblich; Änderungen des Steuersatzes wirken neutral in der Nettobasis und begründen weder eine planwidrige Lücke noch einen Anpassungsanspruch. Ein Anspruch aus § 29 UStG scheidet aus, weil sich die Umsatzsteuer auf die Miete nicht geändert hat; § 313 BGB greift nicht, da die Parteien das Chancen- und Risikogefüge der Umsätze bewusst über eine Umsatzmiete verteilt haben.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet dies, dass Umsätze einer Freischankfläche grundsätzlich der Umsatzmiete unterfallen, wenn der vertragliche Umsatzbegriff auf Geschäfte „aus oder in dem Mietobjekt“ abstellt, weil der Umsatz ursächlich dem vom Mietobjekt aus betriebenen Geschäft zuzurechnen ist. Für die Vertragsauslegung maßgeblich ist die Urkundenlage; unbelegte mündliche Vorabsprachen oder die bloße Kommunikationspraxis genügen nicht, um eine klare Preisvereinbarung zu verengen.
Im Ergebnis bestätigt das Urteil, dass Nettoumsatzmieten die gesetzliche Änderung von Umsatzsteuersätzen automatisch in der Berechnungsbasis abbilden, ohne dass dies eine ergänzende Vertragsauslegung oder Vertragsanpassung rechtfertigt. Das Landgericht fügt sich damit in die Linie, Preisabreden restriktiv der AGB-Inhaltskontrolle zu entziehen und primär am Transparenzgebot zu messen.
Tipps für die Praxis
- Gastronomen/Mieter: Definieren Sie in Umsatzmietverträgen ausdrücklich, ob und in welchem Umfang Umsätze auf Freischankflächen von der Umsatzmiete erfasst sind; fehlt eine ausdrückliche Ausnahme, spricht die Formulierung „aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften“ für die Einbeziehung.
- Dokumentation und Beweis: Sichern Sie Verhandlungsstände, Entwürfe und etwaige Ausnahmen zum Umsatzbegriff schriftlich; ohne belastbaren Nachweis bleibt es bei der Urkundsvermutung und der objektiven Auslegung nach §§ 133, 157 BGB.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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