Das Landgericht Darmstadt hat mit Urteil vom 27.06.2025 (Az.: 19 O 166/23) entschieden, dass bei der Abrechnung von Nebenkosten in gewerblichen Mietverhältnissen ausschließlich die jeweils vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel anzuwenden sind. Einseitige Abweichungen hiervon durch den Vermieter sind nur mit ausdrücklicher und rechtzeitiger Mitteilung sowie unter Beachtung vertraglicher und gesetzlicher Vorgaben zulässig.
Die Parteien stritten über Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung für gewerblich genutzte Immobilienflächen. Der Vermieter hatte ohne ausdrückliche vertragliche Grundlage teilweise von den definierten Umlageschlüsseln abweichende Abrechnungsmodi angewandt, was der Mieter als unzulässig und intransparent beanstandete. Zudem wurden einzelne nicht vereinbarte Kostenarten – wie eine Terrorversicherung – umgelegt; zugleich stand die Rechtzeitigkeit der Abrechnung und die Frage der Verfristung im Streit.
Das Landgericht betont, dass eine Nebenkostenabrechnung im gewerblichen Mietrecht formell ordnungsgemäß sein muss, sofern sie die Positionen verständlich ausweist und eine rechnerische Nachprüfung ermöglicht. Materiell setzt die Richtigkeit jedoch zwingend die Anwendung des im jeweiligen Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels voraus; abweichende oder einseitig geänderte Verteilungsschlüssel sind unwirksam, soweit keine form- und fristgerechte Änderungsmitteilung nach § 315 BGB erfolgt ist. Bestimmte Kostenpositionen – etwa für eine Terrorversicherung – dürfen zudem nur dann umgelegt werden, wenn eine gesteigerte Gefährdung objektiv nachvollziehbar begründet ist. Zu spät zugegangene Abrechnungen führen im Gewerbemietrecht nur bei vertraglicher Regelung zum Forderungsausschluss; die gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB gilt für Gewerbemietverhältnisse nicht.
Mit diesem Urteil wird nochmals verdeutlicht, dass bei der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung im gewerblichen Mietrecht strikte Vertragstreue zu wahren ist. Vermieter sind bei der Abrechnung grundsätzlich an die einmal vereinbarten Umlageschlüssel gebunden; einseitige und insbesondere rückwirkende Änderungen sind regelmäßig unwirksam. Auch die Umlage von Zusatzkosten ist nur bei ausdrücklicher, wirtschaftlich nachvollziehbarer Vereinbarung zulässig. Ebenso wird die Fristenpraxis zur Nachforderung im Gewerbemietrecht bestätigt.
- Bestehende Mietverträge regelmäßig prüfen: Sind die Umlageschlüssel und Neben- bzw. Betriebskostenpositionen klar und eindeutig geregelt?
- Vertragsgestaltungen so wählen, dass für jede Kostenart ein eindeutiger Umlageschlüssel bestimmt ist und gegebenenfalls ein Anpassungsmechanismus schriftlich geregelt wird.
- Änderungen an Umlageschlüsseln rechtzeitig, transparent und nach den Vorgaben des § 315 BGB mitteilen – idealerweise schriftlich und für beide Seiten nachvollziehbar.
- Umlage zusätzlicher Versicherungen (z.B. Terrorversicherung) bedarf einer klaren, individuellen Vereinbarung und beweisbarer besonderer Gefährdungslage.
- Bei der Abrechnung stets die Fristen aus dem Vertrag und die Verjährungswirkung im Blick behalten – im Zweifel auf ausdrückliche Ausschlussfristen achten oder klar regeln.
- Für Transparenz und Akzeptanz detaillierte Kostenaufstellungen und Verteilerschlüssel dokumentieren und dem Mieter rechtzeitig zur Verfügung stellen.
- Bei Unsicherheiten im Vertragsmanagement und bei der Abrechnung rechtlichen Rat einholen, um spätere Streitigkeiten und Rückforderungsrisiken zu vermeiden.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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