• Instandhaltungsmaßnahmen sind solche, welche zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um bauliche oder sonstige Mängel, welche durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstanden sind, ordnungsgemäß zu beseitigen.
• Instandsetzungsarbeiten sind demgegenüber Maßnahmen zur Wiederherstellung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustands des Mietobjektes. Erfasst sind hierbei regelmäßig die Reparatur und die Wiederbeschaffung.
• Schönheitsreparaturen stellen demgegenüber beispielsweise das Streichen oder Kalken der Wände, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren usw. dar.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das gesetzliche Leitbild geht also davon aus, dass alle drei Positionen (Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparatur) grundsätzlich Aufgaben des Vermieters sind.

Die Praxis zeigt jedoch, dass diese Aufgaben regelmäßig auf den Mieter übertragen werden. Für die Übertragung stehen im Wesentlichen zwei Wege zur Verfügung. Die Pflichten können einerseits mittels Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Andererseits – und dieser Fall ist in der Praxis häufiger anzutreffen – können die Pflichten auch im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB) auf den Mieter übergewälzt werden (also im Rahmen vorformulierter Miet-/Pachtverträge).

Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn der Regelungsinhalt im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist. Im Rahmen von Individualvereinbarungen können Pflichten sehr weitgehend auf den Mieter übertragen werden, ohne dass eine AGB-Kontrolle in diesen Fällen möglich ist.

Gemäß der Rechtsprechung des BGH ist es auch im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich zulässig, die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Mieter zu übertragen, sofern diese Übertragung sich auf Schäden beschränkt, die den Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Wird jedoch beispielsweise die Erhaltungslast dem Mieter für gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt, ist dies häufig unwirksam. Auch die Pflicht zur Schönheitsreparatur kann mittels AGB auf den Mieter übertragen werden.

Formularmäßig übertragene Pflichten können unwirksam sein, sofern dies mittels einer überraschenden Klauseln (im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB) geschieht. Die Überraschung kann sich bereits aus der Stellung der jeweiligen Klausel im Vertragstext ergeben (vgl. BGH, NZM 2014, 830). Aber auch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters kann im Einzelfall zu einer Unwirksamkeit der Klausel führen (vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders der formularmäßigen Klauseln (vgl. § 305 c Abs. 2 BGB). Die Rechtsfolge kann hierbei die Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel sein (vgl. § 306 BGB), sofern nicht der sogenannte „Blue Pencil-Test“ zur Anwendung kommt. Gemäß dem von der Rechtsprechung akzeptierten „Blue Pencil-Test“ ist eine Klausel, die in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufgeteilt werden kann, auf den wirksamen Teil zu reduzieren (Ausnahmen sind auch hier möglich).

Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit viele Klauseln in den Miet- bzw. Pachtverträgen für unwirksam erachtet, so dass die entsprechenden Pflichten nicht wirksam im Einzelfall auf den Mieter übertragen worden sind. Dies hat zur Folge, dass der Mieter nicht zur Durchführung der jeweiligen Maßnahmen verpflichtet ist. Es lohnt sich daher, die entsprechenden Klauseln genau zu prüfen.

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