Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung ist für sich kein genommen kein Mangel des gemieteten Gewerberaums

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat entschieden (Urteil vom 24.10.2023, Az. 2 U 5/23), dass ein Mangel an einem Gewerberaum erst dann gegeben ist, wenn die fehlende Genehmigung bzgl. des Betriebs einer Spielothek eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Die bloße formell rechtswidrige Nutzung auf Grund der fehlenden Genehmigung allein genüge nicht. Die Gewerberäume waren ausdrücklich zur Benutzung als „Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ vermietet worden. Hintergrund des Streits war, dass der zunächst zulässige Betrieb der Spielothek nachträglich auf Grund einer Gesetzesänderung nicht mehr genehmigungsfähig war. Denn die Gewerberäume hielten den neu geltenden, gesetzlich geforderten Abstand einer Luftlinie von mindestens 300 m zu den drei umliegenden Schulen (§ 2 Abs. 3 HSpielG) nicht ein. Die Stadt ging jedoch gegen den Betrieb (noch) nicht vor. Die Räume konnten also noch formell illegal genutzt werden. Gleichwohl stellte der Mieter – da er meinte, dass ein Mangel auf Grund der fehlenden Genehmigungsfähigkeit bereits vorliege – die Mietzahlungen ein. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und klagte erfolgreich auf Nachzahlung der Miete. Denn solange die Behörde die illegale Nutzung dulde, sei der vertragsgemäße Gebrauch nicht beeinträchtigt.

Lars Stich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht