Kann eine formularmäßige Indexierungsklausel in einem langfristigen Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, gleichwohl nach § 8 PrKG nur ex nunc unwirksam sein?
Nein. Der Bundesgerichtshof (XII. Zivilsenat) hat mit Urteil vom 11.03.2026 (Az.: XII ZR 51/25) entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Indexierungsklausel neben dem Preisklauselgesetz der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt und bei Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB ex tunc unwirksam ist, sodass § 8 PrKG nicht zur bloß ex‑nunc‑Unwirksamkeit führt.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Parteien stritten über die Wirksamkeit einer in einem Gewerberaummietvertrag enthaltenen Wertsicherungsklausel, die an den Verbraucherpreisindex (VPI) anknüpfte und den Monat Mai 2017 als Ausgangswert festlegte, obwohl der Mietbeginn erst am 01.09.2019 lag. Nach einer zunächst akzeptierten Mieterhöhung bestritt die Mieterin die Wirksamkeit der Klausel, verlangte Rückzahlung und leistete weitere Erhöhungsbeträge nur unter Vorbehalt. Das Landgericht sprach Rückzahlung zu und das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück; der Bundesgerichtshof hat die Revision der Vermieterin zurückgewiesen.
Inhalt der Entscheidung
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass indexbezogene Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen neben den Beschränkungen des Preisklauselgesetzes der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Hält eine solchermaßen formularmäßige Klausel der AGB-Kontrolle nicht stand, ist sie nach § 307 Abs. 1 BGB ex tunc unwirksam; die Rechtsfolgen des § 8 PrKG greifen dann nicht ein, weil sie nur an einen Verstoß „gegen dieses Gesetz“ anknüpfen.
Im konkreten Fall sah das Berufungsgericht – vom BGH bestätigt – eine unangemessene Benachteiligung und Intransparenz, weil der Basismonat Mai 2017 vor Mietbeginn lag und die Klausel zugleich eine „automatische“ Anpassung sowie eine Wirksamkeit erst nach schriftlicher Aufforderung vorsah. Der Senat grenzt sich damit ausdrücklich von der früheren Entscheidung VIII ZR 114/13 ab, die zu anderen Konstellationen des Preisklauselrechts ergangen war.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet dies, dass formularmäßige Indexklauseln in langfristigen Gewerberaummietverträgen bei AGB-rechtlichen Mängeln rückwirkend unwirksam sind und damit das Risiko der Rückabwicklung bereits gezahlter Erhöhungsbeträge besteht. Soweit Klauseln lediglich gegen das Preisklauselgesetz verstoßen, ohne AGB-rechtlich zu scheitern, ordnet § 8 PrKG die Unwirksamkeit hingegen erst ab rechtskräftiger Feststellung an und lässt bis dahin die Rechtswirkungen fortbestehen.
Die Entscheidung bestätigt, dass § 8 PrKG keine lex specialis ist, die die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle verdrängt, und stärkt den AGB-Schutz auch im gewerblichen Mietrecht des Beherbergungs- und Gastgewerbes.
Tipps für die Praxis
- Gastwirte und Hoteliers als Mieter: Hinterfragen Sie Mieterhöhungsverlangen aus Indexklauseln kritisch und leisten Sie im Zweifel unter Vorbehalt, um Bereicherungsansprüche zu sichern, wenn die Klausel AGB-rechtlich scheitert.
- Vertragsgestaltung (beide Seiten): Achten Sie darauf, dass langfristige Indexklauseln die Anforderungen der §§ 2, 3 PrKG erfüllen; bei bloßen PrKG-Verstößen gilt die Klausel bis zur Rechtskraft weiter, während AGB-defizitäre Klauseln ex tunc unwirksam sind.
- Klauseltechnik (beide Seiten): Formulieren Sie Auslöseereignisse, Bezugsgröße (VPI), Berechnungsmodus und Wirksamkeitsvoraussetzungen klar und widerspruchsfrei, um Intransparenz und unangemessene Benachteiligungen zu vermeiden.
Claudia Thieme
Rechtsanwältin Notarin
Fachanwältin für Arbeitsrecht
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