Verletzt der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB bereits dann, wenn er vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt?
Nein. Der Bundesgerichtshof (VIII. Zivilsenat) hat mit Urteil vom 20. Mai 2026 (Az.: VIII ZR 6/24) entschieden, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht schon dann verletzt ist, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keinen ausreichenden Marktüberblick eingeholt hat. Vielmehr ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Die Klägerin (Vermieterin) verlangte von den beklagten Mietern einer Wohnung in Mannheim Betriebskostennachzahlungen in Höhe von insgesamt 2.798,98 € für die Abrechnungszeiträume 2017 und 2018. Die Vermieterin hatte eine GmbH im Rahmen eines umfangreichen „Vertrags für technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement“ (TGM-Vertrag) mit vielfältigen Dienstleistungen beauftragt und einen Teil dieser Kosten über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mieter umgelegt. Die Mieter rügten unter anderem einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, weil die Vermieterin vor Abschluss des TGM-Vertrags keine Vergleichsangebote eingeholt habe.
Inhalt der Entscheidung
Rechtsfolge eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Der BGH stellt zunächst klar, dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot lediglich zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB führt, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungsweise auf Freihaltung von diesen gerichtet ist. Eine Betriebskostenabrechnung, die unnötige Kosten ausweist, ist nicht insgesamt unwirksam.
Definition des Wirtschaftlichkeitsgebots
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Nebenpflicht kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von Leistungen nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift.
Fehlende Vergleichsangebote allein genügen nicht
Das Berufungsgericht (LG Mannheim) hatte einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz allein aufgrund der Feststellung bejaht, dass die Vermieterin vor dem Abschluss des TGM-Vertrags keine Vergleichsangebote von anderen Dienstleistern eingeholt hatte. Der BGH korrigiert dies ausdrücklich: Zunächst muss feststehen, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat.
Erst wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststeht, kann es im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter sich gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten kann, auf die Frage ankommen, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist also nicht Tatbestandsvoraussetzung der Pflichtverletzung, sondern wird erst auf der Ebene der Exkulpation relevant.
Darlegungs- und Beweislast beim Mieter
Der BGH betont unter Verweis auf seine ständige Rechtsprechung, dass der Mieter, der Ansprüche wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters trifft diesen grundsätzlich nicht.
Im konkreten Fall war es Sache der Mieter darzulegen, dass die Vermieterin die abgerechneten Leistungen zu günstigeren Preisen hätte beauftragen können. Der BGH stellt klar: Auch bei einem umfangreichen Gesamtpaket an Dienstleistungen ist es dem Mieter – anhand der ihm zustehenden Belegeinsicht – grundsätzlich möglich und zumutbar, sich einen Überblick über die Angemessenheit der umgelegten Kosten zu verschaffen.
Keine sekundäre Darlegungslast des Vermieters
Das Berufungsgericht hatte zu Unrecht angenommen, die Mieter stünden „außerhalb des für ihren Anspruch erheblichen Geschehensablaufs“ und daher griffen die Grundsätze der sekundären Darlegungslast zu Lasten der Vermieterin ein. Der BGH widerspricht: Um die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots zu überprüfen, bedarf es ausschließlich eines Vergleichs der vereinbarten Preise mit den marktüblichen Preisen für die entsprechenden Dienstleistungen – nicht einer Kenntnis über interne Kalkulationen oder sonstige Erwägungen, die der Preisvereinbarung zugrunde liegen.
Der Mieter kann mithilfe einer Recherche im Internet oder einer Datensammlung des örtlichen Mietervereins – gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Rechtsberaters – überschlägig abschätzen, ob und in welchem Umfang die vereinbarten Preise marktüblich sind.
Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB
Der BGH entscheidet eine bislang umstrittene Rechtsfrage und stellt klar: Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch auf den Einwand des Mieters Anwendung, der Vermieter habe das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht beachtet.
Der Senat begründet dies mit der vom Gesetzgeber bezweckten Befriedungsfunktion: Wenn der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch noch nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist geltend machen könnte, wäre die Befriedungsfunktion nicht umfassend gewährleistet. Der Begriff der „Einwendungen“ in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist weit auszulegen und umfasst auch Gegenansprüche des Mieters wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots.
Allerdings konnte die Vermieterin im konkreten Fall den Einwendungsausschluss nicht durchsetzen, weil sie sich in den Vorinstanzen nicht auf den Ablauf der Einwendungsfrist berufen hatte und erstmals im Revisionsverfahren erhobener neuer Tatsachenvortrag nach § 559 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen war.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet diese Entscheidung eine erhebliche Klarstellung zugunsten von Vermietern: Das Wirtschaftlichkeitsgebot wird nicht bereits durch die bloße Unterlassung eines Preisvergleichs verletzt. Vielmehr muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die abgerechneten Kosten objektiv überhöht und nicht marktgerecht sind.
Der BGH bestätigt zugleich erstmals ausdrücklich, dass der Einwand der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots dem Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB unterliegt. Mieter müssen diesen Einwand daher innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Vermieter erheben.
Tipps für die Praxis
Die materiell-rechtlichen Kernaussagen des BGH-Urteils – insbesondere dass das Wirtschaftlichkeitsgebot erst bei objektiv überhöhten Preisen verletzt ist (nicht schon bei fehlenden Vergleichsangeboten) und dass die Darlegungs- und Beweislast hierfür den Mieter trifft – sind vollständig auf die Gewerberaummiete übertragbar, weil der XII. Zivilsenat für die Geschäftsraummiete dieselben Maßstäbe anlegt.
Nicht übertragbar ist hingegen der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB, da diese Vorschrift ausschließlich für die Wohnraummiete gilt und auf die Gewerberaummiete weder direkt noch analog anwendbar ist – der Gewerberaummieter kann den Einwand der Unwirtschaftlichkeit daher zeitlich unbegrenzt (bis zur Verjährungsgrenze) erheben.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Grundstein & Thieme
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