Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Mai 2026 (XII ZR 74/24) entschieden, dass der Marktwert einer gewerblichen Nutzungsüberlassung im Rahmen des § 138 Abs. 1 BGB regelmäßig nur durch einen Sachverständigen zu ermitteln ist. Das Berufungsurteil des OLG Frankfurt am Main wurde aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil die Ablehnung des Sachverständigenbeweises das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzte.
Kern der Entscheidung
- Frage: Darf ein Gericht die ortsübliche Gewerbemiete zur Prüfung eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB ohne Sachverständigengutachten aus einem branchenfremden Marktbericht und einem früheren Hauptmietvertrag herleiten?
- Antwort: Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Mai 2026 (XII ZR 74/24) entschieden, dass der Tatrichter die orts- oder marktübliche Miete einschließlich der Frage der Vergleichbarkeit der Objekte in der Regel sachverständig ermitteln muss und die Ablehnung eines darauf gerichteten Beweisantrags das rechtliche Gehör verletzt.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Der Kläger verfolgt als Insolvenzverwalter über das Vermögen einer GmbH rückständige Untermiete gegen den Beklagten als persönlich haftenden Gesellschafter einer OHG. Die GmbH hatte Gewerbeflächen (Fitness-, Bar- und Loungefläche mit Terrasse) angemietet und an die OHG zu mehr als dem Doppelten der eigenen Miete untervermietet. Streitig war, ob dieser Untermietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.
Inhalt der Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigt den dogmatischen Ausgangspunkt, dass ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen und weitere Umstände wie eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hinzutreten. Bei gewerblichen Mietverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung.
Der Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist, und bei Miet- und Pachtverhältnissen regelmäßig anhand der für vergleichbare Objekte erzielten Miete zu ermitteln. Der Senat stellt klar, dass der Tatrichter sich hierbei einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, in der Regel sachverständig beraten lassen muss. Fehlen geeignete Vergleichsobjekte, ist ein mit der konkreten Marktsituation vertrauter Sachverständiger heranzuziehen; der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit darf nicht verlassen werden.
Das Berufungsgericht hatte diesen Maßstab verletzt, indem es die ein Jahr zuvor im Hauptmietvertrag vereinbarte Miete als objektiven Mietwert zugrunde legte und sich dabei auf einen Gewerbemarktbericht der IHK für Büroflächen stützte. Ein Marktbericht für Büroflächen aus dem Jahr 2015 gibt keinen Aufschluss über die 2016 ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar. Da der Kläger die Vergleichbarkeit unter Antritt des Gegenbeweises bestritten hatte, durfte das Gericht den Sachverständigenbeweis nicht ablehnen; darin liegt eine entscheidungserhebliche Verletzung des Art. 103 Abs. 1 GG.
Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass aus einem festgestellten auffälligen Missverhältnis nicht ohne Weiteres auf eine verwerfliche Gesinnung geschlossen werden darf. Bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen ist wegen der typischen Bewertungsschwierigkeiten regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Zudem begründet die Vollkaufmann-Eigenschaft des Benachteiligten (§ 6 Abs. 1 HGB) in der Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte keine Unterlegenheit ausgenutzt hat.
Folgen des Urteils
Für die Praxis bedeutet dies, dass Gerichte die ortsübliche Gewerbemiete zur Prüfung eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts grundsätzlich nur nach sachverständiger Beratung feststellen dürfen. Branchenfremde Marktberichte – etwa für Büroflächen – taugen nicht als Vergleichsmaßstab für Sonderobjekte wie ein Fitnessstudio mit Bar. Die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit trägt weiterhin derjenige, der sich auf die Nichtigkeit beruft; von ihm kann aber die vorherige Einholung eines Privatgutachtens nicht verlangt werden.
Die Entscheidung stärkt zugleich die Position gewerblicher Vermieter: Selbst bei festgestellter Überhöhung folgt daraus wegen der Bewertungsschwierigkeiten nicht automatisch eine verwerfliche Gesinnung, und bei kaufmännischen Vertragspartnern greift die widerlegliche Vermutung gegen ein Ausnutzen der Unterlegenheit.
Tipps für die Praxis
- Vermieter/Verpächter gewerblicher Räume sollten bei Sonderobjekten (Gastronomie, Fitness, Wellness) frühzeitig objektspezifische Vergleichsdaten sichern – branchenfremde Marktberichte reichen als Nachweis der Marktüblichkeit nicht aus.
- Gastwirte und Hoteliers als Untervermieter sollten die Kalkulationsgrundlagen und die konkrete Lage- und Nutzungsbesonderheit ihres Objekts dokumentieren – dies erschwert später den Vorwurf eines auffälligen Missverhältnisses.
- Gewerbliche Mieter sollten sich bewusst sein, dass ihre Kaufmannseigenschaft eine widerlegliche Vermutung gegen eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters begründet und daher konkrete Umstände der Unterlegenheit darzulegen sind.
Fundstelle und Status
- Gericht: Bundesgerichtshof, XII. Zivilsenat
- Entscheidungsform: Beschluss
- Datum: 13.05.2026
- Aktenzeichen: XII ZR 74/24
- ECLI: ECLI:DE:BGH:2026:130526BXIIZR74.24.0
- Rechtskraft/Status: Aufhebung und Zurückverweisung an das OLG Frankfurt am Main; Vorinstanzen LG Frankfurt am Main (28.04.2023 – 2-02 O 56/22) und OLG Frankfurt am Main (02.08.2024 – 2 U 66/23)
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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