Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. Mai 2025 (Aktenzeichen: XII ZR 88/23) entschieden, dass eine Änderung der im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen – sofern sie für mehr als ein Jahr gilt und nicht jederzeit widerrufen werden kann – eine wesentliche Vertragsänderung darstellt, die dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB unterliegt. Weiterhin kann sich auch der Erwerber eines Grundstücks, der nach § 566 BGB Vermieter wird, auf einen Formmangel berufen, selbst wenn dies dem früheren Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt wäre.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
In dem zugrunde liegenden Fall wurde im ursprünglichen Mietvertrag eine bestimmte Höhe von Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart. Später hatten die Parteien eine Anpassung dieser Vorauszahlungen vereinbart, und zwar über einen längeren Zeitraum und ohne jederzeitigen Widerruf. Es kam zum Streit darüber, ob diese Änderung schriftlich hätte vereinbart werden müssen und ob die schriftformwidrige Änderung Auswirkungen auf den Fortbestand des Mietvertrages hat.
Inhalt der Entscheidung
Der BGH bestätigt, dass jede wesentliche Änderung – wie etwa eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen – dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt. Änderungen, die nicht schriftlich festgehalten werden, können zur Kündbarkeit des Mietverhältnisses führen. Zudem kann auch ein späterer Erwerber des Grundstücks den Formmangel geltend machen, selbst wenn der ursprüngliche Vermieter durch die Änderung begünstigt wurde und ihm die Berufung auf den Formmangel nach Treu und Glauben verwehrt wäre.
Folgen des Urteils
Beide Vertragspartner sollten bei Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen immer auf die Einhaltung der Schriftform achten. Ein Formmangel kann jedenfalls von einem späteren Erwerber des Grundstücks zum Anlass genommen werden, den Mietvertrag zu kündigen.
Tipps für die Praxis
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Bei jeder Änderung von Nebenkostenvorauszahlungen (sowie sonstigen wesentlichen Vertragsbestandteilen) unbedingt die schriftliche Form wahren und die Änderung als Vertragsnachtrag klar dokumentieren.
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Mieter und Vermieter sollten alle Vertragsänderungen für langfristige Verträge sorgfältig und schriftlich festhalten, um spätere Streitigkeiten und die Möglichkeit einer Kündigung wegen Formmangels zu vermeiden.
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Vor dem Erwerb eines vermieteten Grundstücks sollten Erwerber den Mietvertrag inklusive aller Nachträge genau auf Schriftformverstöße prüfen und gegebenenfalls rechtliche Beratung einholen.
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Vertragspartner sollten sich bewusst sein, dass ein schriftformwidriger Nachtrag auch Jahre später zu Problemen führen und von neuen Eigentümern als Kündigungsgrund genutzt werden kann.
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Grundstein & Thieme
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