Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Juli 2026 (XII ZR 7/24) entschieden, dass bei einer Teilzahlung auf die Gesamtbruttomiete ohne Tilgungsbestimmung § 366 Abs. 2 BGB analog anzuwenden ist. Nicht ausreichende Zahlungen sind zunächst auf die enthaltene Nebenkostenvorauszahlung anzurechnen. Die Anschlussrevision des Mieters blieb erfolglos.
Kern der Entscheidung
- Frage: Auf welchen Bestandteil der Bruttomiete – Nettomiete oder Betriebskostenvorauszahlung – ist eine Teilzahlung des Gewerberaummieters anzurechnen, wenn er keine Tilgungsbestimmung getroffen hat?
- Antwort: Zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Juli 2026 (XII ZR 7/24) entschieden, dass § 366 Abs. 2 BGB bei Teilzahlungen auf die Gesamtbruttomiete analog anzuwenden ist und die Vorauszahlungsforderung als die weniger sichere Forderung vorrangig getilgt wird.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Eine Vermieterin eines Ladenlokals verlangte von ihrem Mieter, der dort ein Sportgeschäft betrieb, rückständige Gewerberaummiete aus der Zeit der COVID-19-Pandemie. Die monatliche Miete betrug zuletzt 11.659,51 Euro brutto, bestehend aus einer Nettokaltmiete von 9.057,91 Euro und einem Betriebskostenvorschuss von netto 740,00 Euro, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Der Mieter zahlte in mehreren Monaten nur Teilbeträge, unter anderem 5.829,76 Euro für April 2020 und 2.914,88 Euro für Januar 2021. Mit seiner Anschlussrevision machte er geltend, die Teilzahlungen seien anteilig auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen zu verrechnen, deren Geltendmachung inzwischen ausgeschlossen sei.
Inhalt der Entscheidung: § 366 Abs. 2 BGB bei Teilzahlungen auf die Bruttomiete
Der Bundesgerichtshof hat die Anschlussrevision als zulässig, aber unbegründet zurückgewiesen. Die Anschlussrevision nach § 554 ZPO war zulässig, weil sie einen Anspruch betrifft, der mit der zugelassenen Hauptrevision in rechtlichem und wirtschaftlichem Zusammenhang steht. In der Sache hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Teilzahlungen vollumfänglich auf die Betriebskostenvorauszahlungen und nur der jeweils verbleibende Restbetrag auf die Bruttokaltmieten zu verrechnen waren.
Analoge Anwendung des § 366 BGB auf die Gewerberaummiete
Nach § 366 Abs. 1 BGB wird bei mehreren gleichartigen Schulden diejenige getilgt, die der Schuldner bei der Leistung bestimmt; fehlt eine wirksame Tilgungsbestimmung, greift die abgestufte Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB – zunächst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen die dem Gläubiger geringere Sicherheit bietende, sodann die lästigere, die ältere und bei gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig.
Unmittelbar anwendbar ist § 366 Abs. 2 BGB nicht, weil der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine einheitliche Leistung erbringt, für die der Mieter eine einheitliche Gegenleistung aus Miete und Betriebskosten zahlt. Der VIII. Zivilsenat wendet § 366 BGB bei Teilzahlungen auf Nettomiete und Betriebskosten – Vorauszahlung oder Pauschale – jedoch analog an; für das Recht der Gewerberaummiete gilt nach der Entscheidung nichts anderes.
Zahlungen, die zur vollständigen Tilgung der jeweiligen Bruttomiete nicht ausreichen, sind zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Betriebskostenvorauszahlungen anzurechnen, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung.
Keine konkludente Tilgungsbestimmung durch quotale Zahlung
Eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung hatte der Mieter nicht getroffen. Eine Tilgungsbestimmung kann sich zwar konkludent aus den Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Interessenlage, ergeben; erforderlich ist jedoch, dass der Bezug der Leistung auf eine bestimmte Forderung für den Gläubiger ohne weiteres ersichtlich ist.
Dass die Teilzahlungen rechnerisch der Hälfte beziehungsweise für Januar 2021 einem Viertel der geschuldeten Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung entsprachen, konnte zwar für eine konkludente Bestimmung sprechen. Der Bundesgerichtshof hält es jedoch für rechtsbedenkenfrei, dass das Berufungsgericht dies verneint hat, weil der Mietvertrag in § 7 Nr. 5 eine ausdrückliche Tilgungsvereinbarung enthielt: Zahlungen ohne Zweckbestimmung sind in der Reihenfolge Prozess- und Verzugskosten, Kaution, Neben- und Betriebskosten, Mietzinsrückstand, laufende Miete zu verrechnen. Auf die AGB-rechtliche Wirksamkeit dieser Klausel kam es in diesem Zusammenhang nicht an.
Auch aus der Rechtsprechung, nach der eine Tilgungsbestimmung anzunehmen ist, wenn gerade der Betrag einer Schuldsumme gezahlt wird, folgt nichts anderes. Die Teilzahlungen entsprachen in ihrer Höhe weder der geschuldeten monatlichen Kaltmiete noch den Betriebskostenvorauszahlungen; damit fehlte das entscheidende Kriterium.
Folgen des Urteils für Pächter und Verpächter gewerblicher Räume
Wer als Gewerberaummieter nur einen Teil der Bruttomiete zahlt und dabei nichts zur Tilgung erklärt, verliert die Betriebskostenvorauszahlung als Verrechnungsposten: Sie gilt vorrangig als getilgt, offen bleibt die Nettomiete. Das Kalkül, durch eine quotale Kürzung anteilig auch die Vorauszahlung offen zu halten und sich später auf deren Untergang nach Abrechnungsreife zu berufen, geht nach dieser Entscheidung nicht auf.
Für Vermieter und Verpächter gewerblicher Räume erhöht das Urteil die Durchsetzbarkeit offener Nettomieten, weil eingehende Teilbeträge nicht quotal, sondern nach der Stufenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. Eine vertragliche Verrechnungsklausel entfaltet dabei zusätzliche Wirkung: Sie kann der Annahme einer stillschweigend abweichenden Tilgungsbestimmung entgegenstehen.
Offen bleibt, wie eine solche Klausel der AGB-Kontrolle standhält; der Bundesgerichtshof hat diese Frage ausdrücklich nicht entschieden, weil sie in diesem Zusammenhang nicht entscheidungserheblich war.
Tipps für die Praxis: Tilgungsbestimmung bei Teilzahlungen
- Gastwirte und Hoteliers sollten bei jeder Teilzahlung auf die Bruttomiete ausdrücklich bestimmen, auf welchen Bestandteil gezahlt wird – ohne Bestimmung greift die Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu Lasten der Nettomiete.
- Gastwirte und Hoteliers sollten sich nicht darauf verlassen, dass eine hälftige oder viertelweise Zahlung als konkludente anteilige Tilgungsbestimmung verstanden wird – erforderlich ist, dass der Forderungsbezug für den Gläubiger ohne weiteres ersichtlich ist.
- Pächter gastronomischer Betriebe sollten vor einer Zahlungskürzung die im Vertrag enthaltene Verrechnungsklausel prüfen, weil eine solche Klausel der Annahme einer abweichenden stillschweigenden Tilgungsbestimmung entgegenstehen kann.
- Pächter gastronomischer Betriebe sollten, wenn gezielt eine einzelne Forderung getilgt werden soll, genau den Betrag dieser Schuldsumme zahlen – nur dann greift die Rechtsprechung zur Tilgungsbestimmung durch Zahlung der Schuldsumme.
- Vermieter und Verpächter gewerblicher Räume sollten eingehende Teilzahlungen ohne Zweckbestimmung nach der abgestuften Reihenfolge verrechnen und die Verrechnung nachvollziehbar dokumentieren, weil die Vorauszahlungsforderung nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden kann.
- Vermieter und Verpächter gewerblicher Räume sollten eine vertragliche Tilgungsreihenfolge aufnehmen, die Neben- und Betriebskosten vor dem Mietzinsrückstand berücksichtigt – eine solche Klausel war hier für die Auslegung der Teilzahlungen maßgeblich.
Fundstelle und Status
- Gericht: Bundesgerichtshof, XII. Zivilsenat
- Entscheidungsform: Urteil
- Datum: 15.07.2026
- Aktenzeichen: XII ZR 7/24
- ECLI: Nicht angegeben
- Rechtskraft/Status: Anschlussrevision des Mieters zurückgewiesen; im Übrigen Aufhebung und Zurückverweisung an das Oberlandesgericht Oldenburg; Vorinstanz Oberlandesgericht Oldenburg, 5. Zivilsenat, Urteil vom 27.12.2023 (Aktenzeichen nicht angegeben); Landgericht als erste Instanz (Aktenzeichen nicht angegeben)
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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Stand: 25.09.2026. Der Beitrag gibt den Inhalt der genannten Entscheidung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die redaktionelle Verantwortung für den Beitrag trägt der vorstehend genannte Autor. Er hat den von einem KI-System erzeugten Entwurf vor seiner Veröffentlichung fachlich geprüft.