Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Juli 2026 (XII ZR 7/24) entschieden, dass eine Anpassung der Gewerberaummiete wegen pandemiebedingter Betriebsschließung stets eine Einzelfallabwägung erfordert. Eine pauschale Halbierung der Miete für den Schließungszeitraum kommt nicht in Betracht. Das Berufungsurteil wurde insoweit aufgehoben und zurückverwiesen.
Kern der Entscheidung
- Frage: Darf die Miete für Zeiträume pandemiebedingter Betriebsbeschränkungen pauschal um die Hälfte herabgesetzt werden, wenn der Umsatzrückgang mehr als 50 % betrug?
- Antwort: Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Juli 2026 (XII ZR 7/24) entschieden, dass ein Anspruch auf Mietanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB zwar grundsätzlich in Betracht kommt, die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag aber eine umfassende Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls verlangt und eine schematische Halbierung ausscheidet.
Kurze Zusammenfassung des Sachverhaltes
Eine Vermieterin eines Ladenlokals verlangte von ihrem Mieter, der dort ein Sportgeschäft betrieb, Zahlung während der COVID-19-Pandemie einbehaltener Gewerberaummiete. Die zuletzt geschuldete Miete belief sich auf monatlich 11.659,51 Euro brutto. Aufgrund hoheitlicher Beschränkungen musste der Mieter sein Ladengeschäft vom 17. März 2020 bis 19. April 2020 und vom 16. Dezember 2020 bis 7. März 2021 schließen; danach war die Öffnung bis Mai 2021 nur im Rahmen von „click and meet“ bzw. „click and collect“ möglich. Er zahlte in diesen Zeiträumen nur teilweise. Das Landgericht gab der auf 45.079,72 Euro gerichteten Klage vollständig statt; das Oberlandesgericht Oldenburg setzte den Betrag auf 12.743,02 Euro herab.
Inhalt der Entscheidung: Einzelfallabwägung nach § 313 Abs. 1 BGB
Der Bundesgerichtshof bestätigt zunächst, dass im Fall einer Geschäftsschließung oder -beschränkung aufgrund hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie ein Anspruch des Mieters gewerblich genutzter Räume auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt.
Durch die Pandemie und die weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die sogenannte große Geschäftsgrundlage des Mietvertrags schwerwiegend geändert. Redliche Mietvertragsparteien hätten das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt, sondern eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen.
Normatives Element: Unzumutbarkeit
Entscheidend ist das sogenannte normative Element des § 313 Abs. 1 BGB. Die Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung; erforderlich ist, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Das ist nur der Fall, wenn das Festhalten zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt; eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist dagegen nicht erforderlich.
In die Abwägung einzustellen sind zunächst die Nachteile, die dem Mieter durch die Geschäftsschließung oder -einschränkung und deren Dauer entstanden sind, soweit sie auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den Betrieb konkret erfassen. Dazu zählen Betriebsschließungen, flächenbezogene Begrenzungen der Personenzahl sowie – wie im entschiedenen Fall – kontaktvermeidende Beschränkungen wie „click and meet“ und „click and collect“.
Die Nachteile bestehen primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung oder Nutzungseinschränkung. Da die Vertragsanpassung nicht zu einer Überkompensierung der Verluste führen darf, sind auch die finanziellen Vorteile aus staatlichen Leistungen zu berücksichtigen, ferner ersparte Aufwendungen sowie die Frage, welche Maßnahmen der Mieter zur Verlustminderung ergriffen hat oder ergreifen konnte.
Keine pauschale Betrachtungsweise
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine pauschale Betrachtungsweise den Anforderungen an das normative Tatbestandsmerkmal nicht gerecht wird. Die Voraussetzungen des § 313 BGB hat das Gericht in tatrichterlicher Verantwortung und unter Berücksichtigung von § 287 ZPO für den konkreten Einzelfall festzustellen. Eine Anpassung dahin, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko keine der Parteien allein treffe, kommt nicht in Betracht.
Daran gemessen war die Auffassung des Oberlandesgerichts Oldenburg rechtsfehlerhaft, der Mieter schulde für Monate mit einem Umsatzrückgang von mehr als 50 % nur die hälftige Miete. Das Berufungsgericht durfte seine Prüfung nicht auf einen Vergleich der Umsatzzahlen beschränken. Unberücksichtigt blieben insbesondere Leistungen aus einer Betriebsausfallversicherung, die Beantragung von Kurzarbeit für die Arbeitnehmer, die vollständige Mietzahlung in den Monaten Juni 2020 bis November 2020 und ab Juni 2021 sowie Anhaltspunkte für einen teilweisen Ausgleich der Umsatzeinbußen durch Nachholeffekte.
Folgen des Urteils für Gastwirte, Hoteliers und Verpächter
Mieter gewerblicher Räume können sich nach dieser Entscheidung nicht mehr darauf berufen, dass ein Umsatzrückgang oberhalb einer bestimmten Schwelle automatisch zu einer Mietkürzung um die Hälfte führt. Wer eine Anpassung nach § 313 Abs. 1 BGB durchsetzen will, muss die gesamte wirtschaftliche Lage des Betriebs im Störungszeitraum offenlegen.
Für Vermieter und Verpächter erweitert das Urteil den Verteidigungsstoff: Versicherungsleistungen, Kurzarbeitergeld, ersparte Aufwendungen und Nachholeffekte nach Ende der Beschränkungen sind abwägungsrelevant und können eine Unzumutbarkeit entfallen lassen.
Zugleich bleibt offen, mit welchem Ergebnis die Abwägung im konkreten Fall endet: Der Bundesgerichtshof hat die Sache im Umfang der Aufhebung an das Oberlandesgericht Oldenburg zurückverwiesen. Eine bezifferbare Quote gibt die Entscheidung nicht vor; maßgeblich ist allein die Einzelfallanpassung.
Tipps für die Praxis: Dokumentation der wirtschaftlichen Lage
- Gastwirte und Hoteliers sollten bei hoheitlich veranlassten Schließungen oder Zugangsbeschränkungen die konkret betroffenen Zeiträume und die jeweils einschlägige Maßnahme betriebsbezogen dokumentieren – nach dem Bundesgerichtshof sind nur Maßnahmen relevant, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen.
- Gastwirte und Hoteliers sollten Umsatzeinbußen monatsgenau und im Vergleich zu den Vorjahreszeiträumen aufbereiten, weil der Umsatzrückgang einen wesentlichen Aspekt der Abwägung bildet.
- Gastwirte und Hoteliers sollten erhaltene staatliche Leistungen, Versicherungsleistungen, Kurzarbeit und ersparte Aufwendungen vollständig erfassen, da eine Anpassung nicht zu einer Überkompensierung führen darf.
- Vermieter und Verpächter gewerblicher Räume sollten einer pauschal auf 50 % gestützten Kürzung entgegenhalten, dass eine schematische Halbierung nach dem Bundesgerichtshof ausgeschlossen ist.
- Vermieter und Verpächter gewerblicher Räume sollten zur Frage der Zumutbarkeit auch das Zahlungsverhalten in nicht betroffenen Monaten und mögliche Nachholeffekte vortragen, weil beides das Berufungsgericht zu Unrecht ausgeblendet hatte.
Fundstelle und Status
- Gericht: Bundesgerichtshof, XII. Zivilsenat
- Entscheidungsform: Urteil
- Datum: 15.07.2026
- Aktenzeichen: XII ZR 7/24
- ECLI: Nicht angegeben
- Rechtskraft/Status: Aufhebung und Zurückverweisung an das Oberlandesgericht Oldenburg; Vorinstanz Oberlandesgericht Oldenburg, 5. Zivilsenat, Urteil vom 27.12.2023 (Aktenzeichen nicht angegeben); Landgericht als erste Instanz (Aktenzeichen nicht angegeben)
Walther Grundstein
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
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